物业环境管理工作程序

    环境管理是物业管理工作中重要的关键性环节,是物业管理水平的重要标志,是延长设备和建筑物寿命的重要因素,整洁的物业环境为业主和使用人创造了清洁卫生、健康舒适、优美的工作环境和生活环境。

   环境管理可分为二大部分:清洁管理、绿化管理。本课程重点探讨清洁管理的有关知识。

   清洁管理的定义:对所管物业范围内(红线范围)进行定点、定时、定人的日常清洁、废弃物的收集和清运,依照管理规定对物业使用人进行宣传教育、管理和监督,通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性的工作,维持公共区域的清洁卫生。

清洁管理工作的五个方面

清洁管理工作范围

清洁外包的招投标工作

清洁工作监管

清洁工作中注意"安全管理"

虫害的防治与消杀工作

一、清洁管理工作范围

分大厦和住宅区两种物业类型进行阐述

(一)大厦

大厦类(含高层住宅)的清洁管理主要工作范围又分室内、室外两种情况。

A、室内:

大堂:

1、地面;2、墙面;3、天花;4、信报箱;5、指示牌;6、服务台(总台);7、宣传板栏;8、消防器材;9、室内绿化;10、果皮箱。

电梯厅:

1、地面;2、墙面;3、天花;4、指示牌;5、消防器材;6、果皮箱;7、室内挂饰;8、室内绿化。

电梯:

1、地面;2、电梯门;3、三壁;4、天面。

扶梯道(人行梯)

1、地面;2、墙面;3、扶手;4、台阶;5、天面。

楼层走道:

1、地面;2、墙面;3、门窗;4、天花;5、消防器材;6、果皮箱。

公共卫生间(写字楼):

1、卫生器具;2、地面;3、墙面;4、天花。

公共茶水间(写字楼):

1、卫生器具;2、地面;3、墙面;4、天花。

楼层垃圾房(住宅):

1、垃圾桶;2、地面;3、墙面;4、天花。

会议厅(写字楼):

1、一切设施。

地下车库:

1、地面;2、墙面;3、天面;4、管道;5、停车场设施(包括自行车、摩托车)。

楼层管道井房

天面:

1、地面;2、水池;3、广告牌;4、水沟;5、其它设施。

B、室外:

外墙面

道路

绿化带

路灯、宣传牌、雕塑

排风口

沙井、雨水井、污水井、管道、化粪池

管线与明装公共设施

垃圾房垃圾桶、果皮箱

(二)住宅区

住宅区(多为多层住宅)的清洁管理工作主要内容也可分室内、室外两种情况。

A、室内:

楼道

1、台阶;2、扶手;3、墙面;4、天面;5、窗户;6、门;7、信报箱;8、电表箱;9、灯具。

天面:

1、地漏;2、水沟。

B、室外:

外墙面:公共管道

道路

绿化带

路灯、宣传牌、指示牌、雕塑

公共游乐设施

沙井、雨水井、污水井、化粪池、管道

垃圾中转房、垃圾桶、果皮箱

自行车棚

二、清洁外包的招投标工作

清洁管理的招投标工作可分解为六个步骤:确定标底、成立招标小组、发标工作、开标过程、发中标通知、签订清洁工作承包合同。

(一)确定标底:编制招标书

(二)成立招标小组:公司领导、智深清洁顾问、业务分管成员、管理处主任。

(三)发标工作

1、发函邀请清洁工作企业。

2、确定投标企业:应具备清洁工作资质、营业执照、税务登记、企业资质。

3、领取招标书。

(四)开标过程

1、标书评定

2、现场答辩

3、清洁工作现场考察

4、招标小组成员的评分确定中标企业

(五)发中标通知书

(六)签订清洁工作承包合同

三、清洁工作监督

(一)清洁工作监管的重要性

清洁工作监管十分重要,是清洁管理过程控制中的重要一环,虽然外包清洁公司配备一定数量的监管人员控制清洁工作质量,::但因监管人员自身素质与责任性的问题,会造成清洁工作达不到标准要求,物业管理公司管理处的日常监管工作一定不能松懈,按照标准和中标承诺去检查,确保清洁工作达标。

(二)清洁监管工作要点:

1、监管工作要熟悉与掌握清洁工作质量标准与承包合同内容。

2、监管工作要不怕脏、不怕苦,认真、仔细的巡查,要做好工作记录。

3、巡查中发现问题及时与承包方现场管理者沟通,及时纠正,如屡提不改,以书面形式上报管理处主任、相关部门,让其与承包者沟通,达到清洁工作标准。

4、清洁工作检查是管理处主任日常巡查工作的重要事项之一。

四、清洁工作中注意安全管理。

清洁工作中的安全管理是十分重要的,由于机械使用不当造成的碰伤、电伤,清洁化学药品使用不当的皮肤烧伤和高空作业中不慎的摔伤等时有发生,一旦发事,将增大日常管理的工作量甚至造成经济损失。

因此,在日常清洁工作中要将安全放在首位,才能确保清洁工作有效运作。

(一)机械使用安全

1、常用机械:

(1)吸尘吸水机;(2)高速磨机

;(3)高压水清洁机。

2、操作中的注意事项:

(1)机械使用要严格按照使用说明与操作规程作业;

(2)机械使用前要检查电源是否安全;

(3)机械使用前检查是否完好,完好的才能使用;

(4)机械使用后要保养,完好入库。

(二)清洁化学用品使用安全

1、常用的清洁剂:

(1)碱性清洁剂--全能清洁剂、中性清洁剂(绿水)、洗洁精,适用于各种表面清洁,如墙壁、地板、木制品、家私、玻璃、金属,具有消毒、杀菌功效;

(2)酸性清洁剂--洁厕灵、硫酸、盐酸,适用于洁具、地砖,具有杀菌功效。

2、使用碱性、酸性清洁剂注意事项:

(1)操作时要带胶手套,避免浓度高的清洁剂伤害皮肤;

(2)认真阅看使用说明,掌握剂与水的稀释比例;

(3)禁止酸性与碱性清洁剂混合使用,混合会产生大量毒气伤人。

3、其它清洁材料:

(1)起腊水; (2)地毯清洁剂; (3)化油剂;

(4)净电除尘液; (5)不锈铜油; (6)漂白剂;

(7)酒精; (8)腊水(地腊、面腊、喷洁腊)。

(三)其它方面安全:

1、工作中意外伤害:

(1)扭伤; (2)跌伤; (3)撞伤;

(4)割伤; (5)姿势不当的劳损。

2、垃圾收集中安全:

(1)细菌、病毒、寄生虫;(2)异味气体;(3)放射性物质。

3、高空作业安全:

(1)操作人员要求; (2)风向、气候;

(3)吊篮、吊板; (4)固定装置。

4、电梯清洁安全:

(1)停层作业; (2)电梯门挤伤。

5、消杀过程安全:

(1)药品浓度; (2)风向。

清洁工作中一定要牢固树立"安全第一"的思想,才能确保清洁工作顺利开展。

五、虫害的防治与消杀工作分四害防治与消杀、其它虫害防治与消杀。

人类与昆虫之间共存,::昆虫给人类带来疾病与灾害,鼠疫就是由老鼠传播,病疾是由蚊虫传播,苍蝇可传播大肠杆菌。因此,对四害的防治与消杀是清洁卫生工作中的重要工作项目。

(一)四害的防治与消杀:老鼠、苍蝇、蚊子、蟑螂

四害防治与消杀工作重点:

1、掌握与了解四害生存与活动规律,进行有效的诱杀。

2、定期、定人对管辖的公共区域进行虫害消杀,并作好记录。

3、使用防治与消杀的药品、器具必须符合国家和相关的规定的药品,一般去所在地爱卫会与卫生防疫站购买。

4、在喷杀药物前要知会物业使用人,让其作好相应的准备。

5、指导物业使用人进行虫害的有效防治与消杀。

6、消杀后的器具要清洗,剩余药品要放专门库存处,并作好记录,杜绝乱放造成儿童与宠物误用。

7、消杀用完的药瓶与药渣不可随意丢弃,要按规定妥善处理,避免造成污染。

8、防治与消杀尽量在所在地爱委会指导下工作。

(二)其它虫害的防治与消杀工作

1、白蚁的防治与消杀

白蚁与四害的根本区别是不传播疾病、细菌,但也不能小看,白蚁有"无齿老虎"之称,白蚁可以把"价值连城"的古文化艺术、古木、古家私都被其蛀空,它也是物业管理的天敌,因此物业管理工作中也要对白蚁有效的防治与消杀,与白蚁防治所联系诱杀。

2、蚂蚁、黄蜂。

蚂蚁--喷洒杀虫剂,爬走路线。

黄蜂--消灭蜂巢,夜间行动。